اللجان مرهقة!
لماذا اللجان الكاملة لا تزال على قيد الحياة
على الرغم من أن الحصة السوقية الإجمالية لا تذكر ، فقد كان هناك عدد من وسطاء الخصم المتميزين على مدار السنوات القليلة الماضية. Redfin و Purplebricks و Reali وما إلى ذلك ، والتي تمثل حوالي 0.5-1.5 ٪ + عمولة وكيل المشتري ، أي 3-4 ٪ عمولة الإدراج. REX تمثل 2٪ فقط ، ونحن لا ندرجها في MLS. هذا يعني أننا سنتعامل فقط مع المشترين الذين يأتون بدون وكيل.
ما تحتاج إلى الانتباه إليه هنا هو "جودة الخدمة". جميعهم يدعون أنهم "خدمة كاملة" ، ولكن ماذا لو تعامل الوكيل مع 10 قوائم بمفرده؟ التواصل ليس جيدًا ، وجودة الخدمة تتدهور بشكل واضح.
غالبًا ما يكون هناك بائعون لا يستطيعون التخلص من الفكرة المسبقة القائلة بأن العمولات باهظة الثمن دون قيد أو شرط. ومع ذلك ، يبيع معظم البائعين منازلهم مقابل عمولة تقليدية. . لماذا ا؟ انظر أدناه لمعرفة السبب.
1. للبيع من قبل المالك (FSBO)
إذا تم استيفاء الشروط التالية ، يمكن النظر في بيع البائع المباشر.
هناك الكثير من الوقت.
أحب أن أتعلم أشياء جديدة وأواجه التحديات.
لديه شخصية قوية لا تخشى المساومة والحرب النفسية.
إنه منزل جديد نسبيًا به مشاكل قليلة.
من السهل تحديد سعر القائمة نظرًا لوجود العديد من المنازل المماثلة حولها.
إذا سارت الأمور على ما يرام ، يمكنك توفير عمولة بنسبة 5-6٪ ، ويمكن أن تكون تجربة جديدة وممتعة. ومع ذلك ، في الواقع ، من النادر جدًا توفير عمولة بنسبة 5-6٪ فقط. والسبب هو أن…
حتى في حالة تداول البائع المباشر ، غالبًا ما يتم إدراجه في "MLS". الإدراج في MLS يعني الترويج لمنزلك للعملاء. ثم من السهل العثور على مشترين من خلال الوكلاء. ثم يتم إنشاء العمولة. بعد إعطاء العمولة للوكيل الذي أحضر المشتري ، فإن العمولة التي تم توفيرها هي 2.5-3٪ ، وليس 5-6٪.
حتى إذا وضعت قائمة على موقع يمكنك من خلاله مقابلة المشترين مباشرة دون تدخل الوكيل ، فهناك احتمال كبير بأن يتدخل الوكيل في النهاية. عندما يرى المشترون مثل هذه القوائم ، فإنهم عادة ما يطلبون من وكيل يبحث بالفعل عن منزل للنظر فيه. كمرجع ، يشتري 9 من كل 10 مشترين منازل من خلال وكلاء. إذا كنت محظوظًا ، فبالطبع يمكنك التواصل مباشرة مع المشتري. ومع ذلك ، في هذه الحالة ، هناك احتمال كبير أن يكون المشتري هو الذي لا يعرف سوق العقارات كثيرًا أو ليس جاهزًا بعد. من أجل التركيز على عدم إشراك أي وكلاء ، تحتاج إلى استهداف جزء صغير فقط من إجمالي المشترين المحتملين.
عندما يقول المشترون البيع المباشر ، فإنهم يميلون إلى خفض المزيد. إنه مثل مشاركة عمولة تعتز بها.
يمكنك بيع منزلك بأقل من قيمته العادلة. تميل المنازل المباعة مباشرة من قبل البائعين إلى أن تكون أكثر تكلفة من قيمتها العادلة. بعد الإصرار على مثل هذا السعر المرتفع ، من السهل بيع المنزل بسعر أقل من السعر العادل حيث يصبح عقارًا قديمًا. (من المنطقي في عالم العقارات)
المنزل ليس نظام استطلاع. تكون مكافأة عمولات التوفير على أساس أن المنزل تم بيعه بأفضل الأسعار وأفضل الشروط. ومع ذلك ، فإن أفضل سعر لمثل هذا السعر لا يمكن العثور عليه أو معرفته في أي مكان. هذا يعني أنه يجب عليك المرور دون معرفة ما إذا كنت قد أعدتها واستلمتها شفهيًا.
الوقت والطاقة من المال. أحتاج إلى تقييم ما إذا كانت العمولة التي أدخرها تتناسب مع الوقت والجهد والمخاطرة التي يتعين علي إنفاقها.
في الواقع ، هناك العديد من الإحصائيات التي تبيعها FSBO بسعر أرخص من المنازل المباعة من خلال الوكلاء ، لكن بصراحة ، لا أثق في هذه الإحصائيات. FSBO رخيصة نسبيًا. نسبيًا إذا لم تنعكس هذه المعلومات بشكل كافٍ ، فقد تظهر الإحصائيات ، مثل بيع المنازل مع FSBO بسعر أقل من المنازل المباعة من خلال الوكلاء. لنفترض أنك تبيع بالسعر المناسب مع FSBO. لقد رأيت أشخاصًا يبيعون منازلهم بأنفسهم ويشكون من أنهم لن يفعلوا ذلك مرة أخرى. أشعر بالأسف للأشخاص الذين يسعدهم القول إنني بعت منزلي بمفردي ، لأنني أستطيع تخمين ما حدث بعد ذلك.
إذا عرضت عائلتي (التي تعيش في مكان بعيد) بيع المنزل بأنفسهم ، فسوف أتوقف. حتى لو دفعت عمولة ، قم ببيعها من خلال وكيل جيد ... بيع المنزل لا يتعلق فقط بالسعر. لا يوجد شيء أو شيئين بحاجة إلى تقرير واستعداد. كل كلمة وكل قرار تافه يمكن أن يؤدي إلى ضرر مالي ونزاعات قانونية. بغض النظر عن مدى ذكاء ودراسة البائع غير المحترف ، فمن المستحيل فهم جميع المبادئ والفروق الدقيقة للعديد من مبيعات المنازل.
في الوقت الحالي ، تمثل مبيعات البائعين المباشرة أقل من 5٪ من إجمالي مبيعات العقارات. (في الواقع ، نادرًا ما أصادفها).
2. وسيط الخدمة المحدودة (أو وسيط الخصم)
هناك أشكال مختلفة ، وهي تصبح أكثر تنوعًا مع تطور الإنترنت. هناك نموذج يقوم بتسويق الحد الأدنى مقابل بضع مئات من الدولارات ، وشكل لا يقدم سوى جزء من الأعمال العقارية التقليدية بعمولة منخفضة. سبب استخدام وسيط خدمة محدود ، بالطبع ، هو توفير العمولات.
إذا سارت الأمور على ما يرام ، يمكنك توفير حوالي 1-3٪ من العمولة. يعد توفير عمولة صغيرة (أو كبيرة) أمرًا مهمًا ، ولكن يجب أن تزن جودة الخدمة وقيمتها قبل أن تقرر ما إذا كنت ستتبع هذا الطريق أم لا. مدخرات العمولة هي بضعة آلاف من الدولارات ، لكننا نعتقد أن قيمة الخدمة (خاصة على المدى الطويل) يمكن أن تصل إلى عشرات الآلاف أو مئات الآلاف من الدولارات.
شيء واحد يجب ملاحظته هو أن وكلاء العقارات الذين يدعون أنهم وسطاء خدمات كاملون ويطالبون بعمولة كاملة ، أي عمولة بنسبة 5-6٪ ، لكنهم في الواقع يعملون فقط كوسطاء خدمات محدودة. أولئك الذين واجهوا صعوبة في مقابلة وكيل سيعرفون ما أعنيه. (يعمل معظم الوكلاء تقريبًا بصفتهم وسطاء خدمات كاملة ظاهريًا. ما لم يُنص على خلاف ذلك ، يمكن اعتبارهم وسطاء خدمات كاملة.)
يمثل وسطاء الخدمات المحدودون "الرسميون" حوالي 10٪ من إجمالي مبيعات العقارات. ومع ذلك ، إذا تم تضمين الوكلاء "غير الرسميين" ، أي الوكلاء الذين يتلقون 5-6٪ من العمولة الكاملة ، ولكنهم يقدمون أيضًا خدمات محدودة بسبب عدم الكفاءة أو عدم وجود روح الخدمة ، فإن مبيعات العقارات من خلال وسطاء الخدمة المحدودة هي ما أعتقده سيكون أكثر من 50٪.
من ناحية أخرى ، يُعتقد أن بيع المنزل باعتباره تجربة "خدمة كاملة" حقيقية أقل من 20-30٪ من إجمالي مبيعات العقارات. من الناحية المثالية للبائعين ، ستكون العمولات المنخفضة والخدمة الكاملة مثالية. قد تكون هناك مثل هذه الحالات. ولكن ليس الكثير.